Wie erfüllen Sie die 65 %-Erneuerbare-Energien-Pflicht im Reihenhaus ohne Fernwärme?

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft als „Heizungsgesetz“ bezeichnet, sorgt bei vielen Eigentümern von Reihenhäusern für erhebliche Verunsicherung. Die zentrale Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, wirft drängende Fragen auf: Muss die alte Gasheizung sofort raus? Ist die teure Wärmepumpe die einzige Lösung? Und was, wenn das Budget für eine große Sanierung einfach nicht reicht? Viele fürchten, in eine kostspielige Maßnahme gedrängt zu werden, die sich für ihr spezifisches Haus nicht rechnet.

Die üblichen Ratschläge erschöpfen sich oft im Aufzählen von Technologien wie Wärmepumpen, Biomasseheizungen oder dem Anschluss an ein Wärmenetz – eine Option, die für die meisten Reihenhäuser ohne bestehenden Anschluss nicht zur Verfügung steht. Doch diese rein technische Sichtweise greift zu kurz. Sie ignoriert die entscheidenden strategischen Aspekte, die das Gesetz selbst bietet: die Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind, die differenzierten Förderkulissen und die gezielten Ausnahmen für soziale Härtefälle.

Der entscheidende Perspektivwechsel liegt darin, das GEG nicht als starres Regelwerk voller unüberwindbarer Hürden zu sehen, sondern als eine strategische Roadmap. Die wahre Kunst besteht nicht darin, blind die erstbeste konforme Lösung zu wählen, sondern die gesetzlichen Rahmenbedingungen – Fristen, Förderungen und Beratungspflichten – als Hebel zu nutzen. Es geht darum, eine informierte, wirtschaftlich weitsichtige Entscheidung zu treffen, die Ihr Budget, den Zustand Ihrer Immobilie und zukünftige Kostenentwicklungen wie den CO2-Preis berücksichtigt.

Dieser Artikel übersetzt für Sie die komplexen Paragrafen in eine verständliche und praxisnahe Handlungsanleitung. Sie erfahren, welche Optionen Sie wirklich haben, wie Sie die Zeit bis zum Vorliegen des kommunalen Wärmeplans strategisch nutzen, welche fatalen Fehler Sie bei der Beratung vermeiden müssen und wie Sie durch eine kluge Kombination von Förderprogrammen Tausende von Euro sparen können. Ziel ist es, Ihnen die Kontrolle zurückzugeben und Sie in die Lage zu versetzen, die beste Entscheidung für Ihr Reihenhaus zu treffen.

Um Ihnen eine klare Orientierung in diesem komplexen Thema zu geben, ist dieser Leitfaden in logische Abschnitte unterteilt. Der folgende Überblick hilft Ihnen dabei, direkt zu den für Sie relevantesten Fragen zu springen.

Wärmepumpe, Biomethan oder Hybrid: Welche Erfüllungsoption passt zu Ihrem Budget?

Die Entscheidung für ein neues Heizsystem ist primär eine Budgetfrage, doch die alleinige Betrachtung der Anschaffungskosten ist ein Trugschluss. Eine wirtschaftliche Weitsicht, die Betriebskosten, Förderungen und den steigenden CO2-Preis einbezieht, ist entscheidend. Während eine neue Gasheizung auf den ersten Blick günstig erscheint, können zukünftige CO2-Abgaben sie zur Kostenfalle machen. Die Wärmepumpe, trotz höherer Anfangsinvestition, punktet mit niedrigen Betriebskosten und hoher Förderung.

Laut einer Analyse des ADAC betragen die Anschaffungskosten für Wärmepumpen inklusive Installation zwischen 15.000 und 50.000 Euro, abhängig von der Art und dem Aufwand. Demgegenüber stehen jedoch staatliche Förderungen von bis zu 70 %. Hybridheizungen, die eine Wärmepumpe mit einem Gaskessel kombinieren, stellen einen Kompromiss dar, bergen aber weiterhin ein Restrisiko durch die Abhängigkeit vom Gaspreis.

Die folgende Tabelle zeigt eine beispielhafte Gegenüberstellung der Gesamtkostenbetrachtung und verdeutlicht die langfristigen finanziellen Auswirkungen Ihrer Entscheidung.

Wann greift die Härtefallregelung für Rentner oder Geringverdiener?

Das GEG sieht bewusst soziale Abfederungen vor, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eigentümer, für die die Erfüllung der 65-%-Pflicht eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit darstellt, können von der Pflicht befreit werden. Dies betrifft insbesondere Rentner mit geringem Einkommen, Empfänger von Sozialleistungen oder Haushalte, bei denen die Investitionskosten in keinem Verhältnis zum Gebäudewert oder dem erwarteten Nutzen stehen. Ein klassischer Fall ist, wenn die Kosten für den Heizungstausch den Wert des Hauses übersteigen würden.

Die Prüfung erfolgt im Einzelfall durch die zuständige Landesbehörde. Ein formeller Antrag ist hierfür notwendig. Es reicht nicht aus, einfach anzunehmen, dass man unter die Regelung fällt. Sie müssen nachweisen, dass die Investition Ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt. Hierfür sind in der Regel Einkommensnachweise und Kostenvoranschläge für den Heizungstausch vorzulegen.

Für Haushalte mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro gibt es zusätzlich zur Grundförderung einen Einkommensbonus von 30 %. Um die verbleibende Finanzierungslücke zu schließen, steht über die KfW-Bank ein Ergänzungskredit zur Verfügung. Die Programme 358/359 bieten zinsgünstige Darlehen von bis zu 120.000 Euro, um die Restkosten des Heizungstauschs und weiterer Sanierungsmaßnahmen zu decken. Dies ist ein wichtiger Hebel, um die Modernisierung auch bei geringerem Eigenkapital zu ermöglichen.

Warum dürfen Sie noch eine Gasheizung einbauen, solange Ihre Stadt keinen Wärmeplan hat?

Dies ist einer der meistdiskutierten und missverstandenen Aspekte des GEG: die Übergangsfristen. Die 65-%-Pflicht greift nicht für alle sofort. Der entscheidende strategische Hebel ist hier die kommunale Wärmeplanung. Solange Ihre Gemeinde keinen verbindlichen Wärmeplan vorgelegt hat, der Gebiete für einen Anschluss an ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz ausweist, dürfen Sie weiterhin eine neue Gasheizung einbauen. Für Großstädte über 100.000 Einwohner gilt hierfür eine Frist bis Mitte 2026, für kleinere Gemeinden bis Mitte 2028.

Diese Entscheidung ist jedoch mit erheblichen Risiken verbunden und erfordert vorausschauendes Fristenmanagement. Entscheiden Sie sich heute für eine neue Gasheizung, müssen Sie ab 2029 schrittweise teurere, „grüne“ Gase wie Biomethan oder Wasserstoff beimischen. Laut aktuellem Gebäudeenergiegesetz müssen Gasheizungen ab 2029 einen Anteil von 15 % erneuerbarer Brennstoffe nachweisen, der bis 2040 auf 60 % ansteigt. Diese Brennstoffe sind heute schon deutlich teurer als Erdgas. Zusätzlich wird der CO2-Preis für fossile Brennstoffe weiter steigen und die Betriebskosten in die Höhe treiben.

Die Entscheidung für eine Gasheizung ist also eine Wette auf die Zukunft. Sie verschafft Ihnen kurzfristig eine günstigere Investition, kann aber langfristig durch hohe Betriebskosten und eine mögliche Nachrüst- oder Austauschpflicht nach Vorliegen des Wärmeplans teuer werden. Der Einbau ist zudem an die Bedingung einer obligatorischen Beratung geknüpft, die Sie über genau diese Risiken aufklären soll.

Der Fehler, die obligatorische Beratung bei fossilen Heizungen zu schwänzen

Wer nach dem 1. Januar 2024 eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen lässt, unterliegt einer gesetzlichen Beratungspflicht (§ 71 GEG). Viele Eigentümer sehen dies als eine weitere bürokratische Hürde, doch das ist ein gefährlicher Trugschluss. Diese Beratung ist Ihr wichtigstes Werkzeug zur Risikobewertung. Sie zu schwänzen oder unvorbereitet hineinzugehen, ist ein schwerwiegender Fehler, der Sie langfristig Zehntausende von Euro kosten kann. Die Beratung soll Sie gezielt auf die wirtschaftlichen Nachteile einer fossilen Heizung hinweisen.

Ein qualifizierter Berater (z.B. ein zertifizierter Energie-Effizienz-Experte) wird Sie nicht nur über die steigenden CO2-Preise aufklären, sondern auch über die Konsequenzen der kommunalen Wärmeplanung und die ab 2029 geltende Pflicht zum Einsatz von Biogas oder Wasserstoff. Er muss die langfristige Unwirtschaftlichkeit einer fossilen Heizung thematisieren. Ein reiner Heizungsinstallateur, der nur seine präferierte Marke verkaufen möchte, ist hier oft der falsche Ansprechpartner.

Die Qualität der Beratung ist dabei entscheidend. Das Ökozentrum NRW fasst die gesetzliche Intention klar zusammen, wie in dieser Analyse der GEG-Beratungspflicht betont wird:

Wer nach dem 1.1.2024 eine Heizungsanlage einbauen möchte, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, muss sich vorab beraten lassen. Ziel ist es, mögliche Kostenrisiken solcher Heizungsanlagen aufzuzeigen. Die Beratung soll auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und eine mögliche Unwirtschaftlichkeit, insbesondere aufgrund ansteigender CO2-Bepreisung, hinweisen.

– Ökozentrum NRW, GEG-Beratungspflicht § 60b

Seien Sie wachsam. Ein Berater, der die CO2-Preise herunterspielt, Ihnen nur eine einzige Heizungsmarke anbietet oder Sie zu einer schnellen Unterschrift drängt, handelt nicht in Ihrem Interesse. Eine seriöse Beratung ist neutral, dokumentiert und zeigt Ihnen alle Optionen samt ihrer langfristigen Konsequenzen auf. Sie ist Ihr Schutz vor einer teuren Fehlentscheidung.

Wie viel der GEG-Sanierungskosten dürfen Sie auf die Mieter umlegen?

Für Vermieter eines Reihenhauses stellt sich nicht nur die Frage der Finanzierung, sondern auch die der Umlagefähigkeit der Kosten auf die Mieter. Das Mietrecht setzt hier klare Grenzen, um Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen, während es gleichzeitig Anreize für energetische Sanierungen schaffen soll. Die Modernisierungsumlage ist das zentrale Instrument, das diesen Spagat versucht.

Die grundlegende Regelung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Gemäß § 559 BGB dürfen Vermieter 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Nettokaltmiete umlegen. Wichtig ist hierbei: Staatliche Förderungen, die Sie für die Maßnahme erhalten haben, müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden. Nur der Eigenanteil des Vermieters ist umlagefähig. Zudem gibt es eine Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf durch die Umlage um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Bei umfassenderen Modernisierungen liegt die Grenze höher.

Eine weitere Vereinfachung für den Heizungstausch (§ 559e BGB) erlaubt es Vermietern, pauschal 50 Cent pro Quadratmeter umzulegen, wenn sie die 65-%-EE-Vorgabe erfüllen und mindestens 30 % Förderung erhalten. Dies reduziert den Verwaltungsaufwand, ist aber nur eine von mehreren Optionen.

Sanieren oder verkaufen: Was tun mit einem geerbten Haus der Energieklasse H?

Der Erbfall einer unsanierten Immobilie, insbesondere eines Reihenhauses der Energieeffizienzklassen G oder H, stellt Erben vor eine komplexe Entscheidung. Emotionale Bindung trifft auf harten wirtschaftlichen und rechtlichen Druck. Das GEG sieht für Erben nämlich spezifische, zeitkritische Sanierungspflichten vor. Ignorieren ist keine Option und kann zu Bußgeldern führen.

Laut Gebäudeenergiegesetz müssen Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel bestimmte Mindeststandards erfüllen. Dazu gehören typischerweise die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Austausch von über 30 Jahre alten Heizkesseln (Konstanttemperaturkessel). Diese Pflichten gelten unabhängig von einer geplanten Eigennutzung oder Vermietung. Sie sind der erste, unumgängliche Schritt.

Die strategische Frage lautet nun: Lohnt sich eine umfassende Sanierung oder ist der Verkauf die wirtschaftlich sinnvollere Alternative? Dies hängt von mehreren Faktoren ab: der Lage der Immobilie, dem verfügbaren Eigenkapital für die Sanierung (oft 50.000 bis 150.000 €), der emotionalen Bindung und dem aktuellen Marktwertabschlag für unsanierte Häuser, der regional zwischen 15 % und 30 % liegen kann. Eine umfassende Sanierung kann den Wert erheblich steigern und bei Eigennutzung zu maximalen Förderungen führen, erfordert aber eine hohe Anfangsinvestition und Planungsaufwand.

Wann bekommen Sie für den Gas-Teil der Hybridheizung keinen Cent Förderung mehr?

Eine Hybridheizung, die eine Wärmepumpe mit einer bestehenden oder neuen Gasheizung kombiniert, wird oft als Brückentechnologie beworben. Sie scheint eine sichere Lösung zu sein, um Spitzenlasten im Winter abzudecken und die Investitionskosten im Vergleich zu einer alleinigen Wärmepumpe in einem schlecht gedämmten Haus zu senken. Doch bei der Förderung hat der Gesetzgeber klare Linien gezogen: Gefördert wird ausschließlich der erneuerbare Teil des Systems.

Das bedeutet konkret: Für die Anschaffung und Installation der Wärmepumpen-Komponente können Sie die volle Heizungsförderung beantragen. Der Gaskessel selbst, die Gasleitungen und der Schornstein sind jedoch vollständig von der Förderung ausgeschlossen. Sie tragen diese Kosten zu 100 % selbst. Diese Regelung soll sicherstellen, dass Steuergelder ausschließlich in klimafreundliche Technologien fließen und keine Anreize für den weiteren Betrieb fossiler Energieträger geschaffen werden.

Noch wichtiger ist die langfristige Perspektive. Auch wenn die Hybridheizung den Gasverbrauch reduziert, macht sie Sie nicht unabhängig von den Gaspreisen und dem steigenden CO2-Preis. Die anfängliche Ersparnis bei der Investition kann durch steigende Betriebskosten über die Jahre aufgezehrt werden. Die folgende Tabelle illustriert, wie sich die Betriebskosten einer Hybridheizung im Vergleich zu einer reinen Wärmepumpe über die Zeit entwickeln könnten, wenn der CO2-Preis wie prognostiziert ansteigt.

Wie kombinieren Sie den iSFP-Bonus mit der Heizungsförderung für maximale Zuschüsse?

Die staatliche Förderung ist der mächtigste Hebel, um die Kosten für den Heizungstausch zu senken. Doch das System aus Grundförderung, Boni und Krediten gleicht einem Labyrinth. Der Schlüssel, um hier das Maximum herauszuholen, ist eine durchdachte Förder-Architektur. Ein zentrales, aber oft übersehenes Element ist der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP). Er ist nicht nur ein nützliches Planungsinstrument, sondern schaltet auch einen zusätzlichen Förderbonus von 5 % frei.

Der iSFP ist ein detailliertes Gutachten eines zertifizierten Energieberaters, das den energetischen Zustand Ihres Hauses analysiert und einen schrittweisen Plan zur Sanierung vorschlägt. Die Erstellung wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) mit 80 % bezuschusst, sodass Ihr Eigenanteil oft nur bei 300-400 € liegt. Dieser kleine Betrag ist eine der besten Investitionen, die Sie tätigen können, denn der iSFP-Bonus von 5 % auf die Heizungsförderung bringt Ihnen bei einer Investition von 30.000 € bereits 1.500 € zusätzliche Förderung – ein Vielfaches der Kosten für den iSFP selbst.

Der Trick besteht in der richtigen Reihenfolge. Der iSFP muss vor dem Förderantrag für die Heizung erstellt werden. Der Heizungstausch muss als erste oder eine der ersten Maßnahmen im iSFP definiert sein. Dann können Sie bei der KfW (die die Heizungsförderung ab 2024 abwickelt) den Antrag stellen und den iSFP-Bonus zusätzlich zur Grundförderung und eventuellen weiteren Boni (z.B. Einkommensbonus) geltend machen. Wichtig: Warten Sie immer die Förderzusage ab, bevor Sie einen Handwerker beauftragen!

Die Umstellung Ihrer Heizung gemäß GEG ist eine bedeutende Entscheidung, die weit über eine technische Aufrüstung hinausgeht. Indem Sie die gesetzlichen Rahmenbedingungen als strategische Werkzeuge begreifen, verwandeln Sie eine Pflicht in eine Chance. Beginnen Sie jetzt mit der Planung: Lassen Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen, um Ihre Optionen objektiv zu bewerten und die maximale Förderung zu sichern.